José Padilla Alegre
El derecho y sus glosas
Los derechos notarial y registral, y la escritura pública
Sábado 29 de Noviembre de 2014

Con mi reconocimiento para la licenciada Trinidad Acosta Fernández, a quien conocí en la Notaría 34, hace más de 25 años y hoy día, sigue ligada al quehacer notarial.

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La escritura pública constituye el instrumento notarial por antonomasia, mismo que debe quedar asentado en el protocolo del notario, el cual debe ajustarse a una serie de requisitos que la Ley del Notariado del Estado le impone al contratante o contratantes, así como al fedatario público en el ejercicio del Fiat -deviene del latín que significa hacer; es decir se trata de la autorización que el gobierno entrega para que un notario pueda ejercer-. Tales como revisar los documentos, la capacidad y voluntad de las partes, el clausulado del acto jurídico, observar el marco jurídico para concretizar su actividad de notario a través de la certificación correspondiente.
Estructura de la escritura pública. Proemio. Lo constituye la cabeza de escritura, al determinar los elementos del acto jurídico o contrato. Y está formado por el lugar del otorgamiento de la escritura. Se refiere a la competencia del notario; ya que establece: el lugar donde el notario debe actuar y el domicilio donde se ubica su oficina. Lugar de cumplimiento de las obligaciones consignadas en la escritura, la que generalmente es en el domicilio de los contratantes, salvo que hayan renunciado a él, y, que como dispone el artículo 57-VII de la Ley del Notariado, debe establecerse en las generales de la escritura.
También como parte del proemio está la fecha. La escritura debe contener la fecha en que se extiende (57-I). La determinación de la fecha de la escritura y del acta notarial es importante en relación con su aplicación temporal o sea, cuando empiezan a surtir efectos.
En todo documento notarial, la fecha debe ser cierta y deter¬minada; existen varias fechas de la escritura. La ley no señala en qué lugar de la escritura o acta debe ir, generalmente se asienta al principio de la redacción del proemio y las otras al final.
La fecha de autorización preventiva. Cuando todos los otorgantes han firmado ante el notario, éste como constancia, asienta la razón “ante mí”, su firma y su sello, quedando la escritura autorizada preventivamente.
Y la fecha de autorización definitiva. Cuando el instrumento ha sido firmado por las partes y por el notario, con ello se han satisfecho los requisitos legales (fiscales y administrativos), el notario puede asentar la razón de autorización definitiva, su sello y su firma.
Otra parte fundamental de la escritura pública son los antecedentes, aquí se describen las características del bien materia del contrato, tanto en su aspecto jurídico como en el físico. Desde el punto de vista jurídico tendrá que examinarse quien es la persona capacitada para enajenar; que gravámenes y limitaciones de dominio tiene el bien objeto de la operación, su inscripción y situación en el Registro Público de la Propiedad Raíz en el Estado y toda la demás información que muestre claramente el estado jurídico de la finca.
Desde el punto de vista físico, van a establecerse cuáles son las características físicas del inmueble es decir, su descripción: superficie, linderos, colindancias; si hay o no construcción, sí fue motivo o no de fraccionamiento, subdivisión, fusión, etcétera. Así como el valor de la finca.
La tercera parte importante de instrumento que vengo relatando es el clausulado, éstas constituyen la parte formal y más importante de la escritura. Por ser en el contrato el elemento medular al concretarse su objeto, se especifica lo deseado por las partes, se establece la finalidad económica del contrato y se satisfacen las necesidades jurídicas de los contratantes. En él se de¬termina la expresión del consentimiento que recae sobre el objeto del contrato. En la redacción de las cláusulas deben considerarse dos aspectos: el gramatical y el jurídico. El notario debe redactar con la ortografía y la sintaxis propias del castellano y utilizar las expresiones adecuadas a este idioma. Para satisfacer estas necesidades la ley exige propiedad, claridad y concisión.
Una más de las cosas importantes del instrumento relatado, lo constituye la representación, se da cuando una persona actúa a nombre de otra. Y es una institución de frecuente uso en la práctica notarial. Tanto la Ley del Notariado como la práctica notarial, enuncian esta parte de la escritura con el nombre de personalidad.
La representación es una institución jurídica muy antigua: su utilidad está fuera de duda, pues permite actuar a una persona, simultáneamente y en lugares distintos, produciendo el milagro jurídico de la mul¬tiplicidad en la unidad. A través de ella se obtiene una doble ven¬taja; por parte del representado se da la ubicuidad por la utiliza¬ción de la habilidad ajena para los propios negocios; y por parte del representante, en caso de representación legal, se tiene la posibilidad de activar la capacidad de ejercicio de quien la tiene limitada.
El quinto punto importante de la tantas veces mencionada escritura pública, lo es las generales, la Ley del Notariado establece que en el instrumento notarial deben enunciarse una serie de datos de las personas que intervienen en una escritura o acta notarial. Estos son las llamadas generales que comprenden algunos de los atributos de la personalidad: Nombre y apellidos, lugar y fecha de nacimiento de los contratantes, el lugar de origen, el estado civil, la nacionalidad, la ocupación, el domicilio.
Como penúltimo requisito encontramos a las certificaciones, el notario concretiza su función. En el proemio introduce al contenido de la escritura, \"la obra que va a realizarse\". En los antecedentes asienta los documentos y determina física y jurídicamente el objeto del contrato. Las cláusulas contienen la manifestación de voluntad de las partes, que ha sido interpretada y redactada por el notario, en donde ejerce su actividad creadora como abogado y perito en derecho. En la representación reconoce el derecho que tiene una persona para actuar a nombre de otra. En las generales determina plenamente los atributos de las personas que intervienen; y finalmente, en las certificaciones concretiza la actividad del notario como fedatario. Es la parte donde manifiesta el contenido de su fe pública, que es: fe de conocimiento; fe de capacidad; fe de la existencia de los documentos relacionados en la escri¬tura; fe de lectura y explicación; y fe de otorgamiento de la voluntad.
El notario por su calidad de fedatario, al certificar formula un juicio de certeza que se impondrá a los demás.
Finalmente la autorización de la escritura es el acto de autoridad del notario, el cual convierte al documento en auténtico; le da eficacia jurídica, pleno valor probatorio y fuerza ejecutiva. La autorización, como lo ha expresado la doctrina española, es el acto del autor y creador de la escritura o del acta notarial. Las autorizaciones de las escrituras pueden ser dos: la preventiva y la definitiva. En algunos instrumentos son necesarias las dos, en otras solamente la definitiva.

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